安娜伊丝·科斯诺(Anaïs Cosneau)的人生轨迹颇具传奇色彩。
她幼年因父亲去世而家道中落,从宽敞的别墅搬入普通排屋。成年后,她投身建筑行业,曾在中国参与摩天大楼与城市规划设计,却发现真正获利的并非自己。如今,她已是一位拥有60套住房和多处商业物业的成功房地产投资人,同时还是三位孩子的母亲。
从建筑师到投资人
安娜伊丝出生于德国法兰克福,大学在达姆施塔特学习建筑,后来赴华工作。她在德国国际合作机构(GIZ)以及大型建筑事务所参与过城市规划与住宅区开发项目。
“我很早就想改变世界,”她回忆道,“但后来发现,建筑师只是执行者,真正做决定的是那些拥有土地和房产的人。”
她意识到自己只是让别人致富,于是回到德国攻读房地产硕士,并在国内知名开发商处迅速晋升,负责高楼、住宅和总部大楼的规划与销售。然而,长期的辛勤工作让她产生新的思考:
“我已经让足够多的老牌富翁赚到了钱,现在该轮到我了。”
第一笔投资:法兰克福近郊的合租公寓
在怀着第二个孩子时,安娜伊丝开始投资房地产。她每天推着婴儿车在法兰克福街头散步,顺便看房。仅看了约15套房源,她便购入了位于奥芬巴赫的一套合租公寓,价格接近30万欧元。
“当时我没做过多尽调,主要看融资条件。”她说。
最终,这套公寓立即带来正现金流,为她的投资之路开了好头。
此后,她和丈夫陆续在科隆、柏林、法兰克福等地购入房产。
目前,她与商业伙伴玛雅·米特娃( Maya Miteva )共同持有约60套住房及部分商业物业,并创立“Happy Immo Club”,专门帮助女性通过房地产积累财富。
她自己,依然是租客
“在好地段买小而旧的房子,也能成就百万身家。”这是安娜伊丝的投资哲学。她常寻找价格偏低、租约复杂的房源,通过谈判改善合同或翻修提升价值。但她强调,自己并非一味涨租图利,而是注重道德责任。
“作为房东,能决定房产的用途,这是极大的权力。比起抗议上街,更重要的是行动,比如把房子租给真正需要的人——像单亲妈妈,而不是总输给高薪申请者的人。”
尽管已是成功的投资人,安娜伊丝目前仍是租房一族。
她坦言,自己在柏林一套地段极佳的房子里,每月租金2000欧元,如果贷款买下同类房产,每月还贷至少5000欧元,“完全不划算”。但未来她希望拥有一套既能居住又能办公的自用房产。
并非所有投资都一帆风顺。疫情与乌克兰战争爆发前,她曾购入一栋打算开发的多户住宅,却因利率上升、缺工缺料,不得不低价转手,亏损约2万欧元。
“这让我学会必须随时准备B计划。”她总结道。
给新手的六条建议
凭借多年经验,安娜伊丝给房地产投资初学者总结了六个要点:
·关注估值:先了解银行对房产的评估价,切勿高于估值购入。
·巧用自有资金:尽量少用自有资金,但要搭配合理的还款或增值策略。
·地段胜过外观:宁买老建筑好地段,也不要新楼差地段。
·选择潜力区:次级城区往往比顶级地段更具升值空间。
·随市调整策略:市场变化时,需及时更换投资方式。
·尽早开始:即使月净收入2500欧元、存款1万欧元,也能进入市场。她的一位员工甚至凭4500欧元积蓄在乡村买下首套房产。
如今,44岁的安娜伊丝·科斯诺仍在不断扩展投资组合。她的目标明确:通过低买翻修再(Fix-and-Flip)项目,为未来积累更多资本。
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